Le programme local de l'habitat (PLH)

Le PLH 2020-2025 se présente en trois parties :

1. Un diagnostic
2. Un énoncé des principes et des objectifs : le document d’orientations
3. Un programme d’actions et une déclinaison territoriale des objectifs de création de logements

Ce troisième PLH fixe l’ambition politique des élus de Colmar Agglomération : la politique de l’habitat constitue un des socles, au même titre que le développement économique, du projet politique intercommunal.

En ce sens, les élus du territoire souscrivent à la nécessité : 

• D’accompagner les communes à l’échelle intercommunale dans leur production de logements et dans la mise en œuvre de leur projet de développement territorial ;
• De définir des priorités d’intervention pour aboutir à une politique partagée, réaliste et productrice d’effets ;
• D’assurer une montée en compétences progressive de Colmar Agglomération en tant que chef de file de la Politique de l’Habitat sur son territoire.

Colmar Agglomération est le 2e EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) le plus peuplé du département sur les 23 que compte le Haut-Rhin.  Le territoire concentre 14,6% de la population haut-rhinoise, ce qui représente environ 110 990 habitants (en 2016). 

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) du 13 décembre 2000 impose aux communes de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une ville de 15 000 habitants, de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux d’ici 2025. Sont donc concernées au sein de l’agglomération colmarienne, les communes de Colmar, Horbourg-Wihr, Ingersheim, Turckheim et Wintzenheim. 

Seule la ville centre, Colmar, avec ses 31,26 %, est en règle avec la loi. Les 4 autres communes sont déficitaires par rapport au seuil imposé par la loi (chiffres 2019 : Horbourg-Wihr : 10,5% ; Ingersheim : 18,93% ; Turckheim : 12% ; Wintzenheim : 15%). 

A travers ce 3e PLH, Colmar Agglomération réaffirme sa volonté d’être aux côtés des communes déficitaires. 

Le diagnostic du territoire de Colmar Agglomération fait émerger plusieurs éléments :

• D’un point de vue socio-démographique et économique : 
  • Une évolution positive de la population légèrement supérieure à la moyenne haut-rhinoise malgré un vieillissement significatif de la population 
  • Une taille moyenne des ménages qui continue de diminuer
  • Un bassin d’emploi attractif 
  • Un décrochage de l’emploi plus marqué sur le territoire depuis la crise de 2008 que dans le Haut-Rhin
• Au niveau de l’offre de logement et de la dynamique de construction :
  • Une évolution favorable des modes d’occupation des logements (augmentation des résidences principales et diminution des logements vacants)
  • Une construction neuve qui repart sur le territoire 
  • Un parc locatif social qui a progressé 
• Au niveau de l’effort des ménages pour se loger :
  • Une part plus importante d’allocataires de la CAF sur le territoire de Colmar Agglomération par rapport à la moyenne départementale
  • Une dynamique significative des aides locales concernant les aides à la rénovation énergétique 
  • Le centre-ville de Colmar plus touché par la précarité énergétique
  • Une offre en hébergement et en établissement médico-social plus importante 
  • Des niveaux de prix stables dans le marché locatif

A l’issue du diagnostic, plusieurs enjeux émergent pour le territoire :

• La capacité du territoire à maintenir une dynamique démographique positive par le développement d’une offre de logement diversifiée dans sa localisation et sa typologie.
• Des mouvements entre statuts d’occupation qui interrogent et semblent traduire une fragilisation des parcours résidentiels.
• Une question sur l’offre locative sociale
• Enfin des enjeux nationaux, qui dépassent le cadre local mais qui concernent également le territoire tels que la lutte contre la précarité énergétique, l’accès et le maintient dans le logement des plus fragiles, la fragilisation des copropriétés… 

L’analyse des éléments de diagnostic a permis de dégager trois axes d’intervention pour le PLH de Colmar Agglomération :

• Organiser la production de logements à l’échelle intercommunale pour répondre aux enjeux de développement résidentiel de l’intercommunalité
• Renforcer les interventions sur le parc existant et mobiliser les leviers d’actions existants
• Répondre de manière solidaire aux besoins en logement et hébergement

Afin d’atteindre les ambitions définies dans le cadre du PLH, les élus de Colmar Agglomération ont déterminé un budget de 4,125 millions sur six ans, soit près de 690 000€ par an. Ce premier budget pourra évoluer en fonction des résultats des actions engagées.

Le programme d’action du PLH de Colmar Agglomération apporte des réponses adaptées aux besoins identifiés, à travers 5 leviers d’actions :

• Levier d’action 1 : Les aides financières à destination des bailleurs sociaux
• Levier d’action 2 : Les aides financières à destination des particuliers
• Levier d’action 3 : La gouvernance et l’animation de la politique locale de l’habitat
• Levier d’action 4 : Le dispositif d’observation et d’évaluation du PLH
• Levier d’action 5 : La structuration de l’offre adaptée aux besoins spécifiques

Chaque levier donne lieu à des fiches actions.  La description de ces actions constitue l’objet de ce document synthétique qui a vocation à constituer la feuille de route opérationnelle de Colmar Agglomération et de ses partenaires pour les six années à venir.

Parmi les actions proposées, certaines seront traitées en priorité, en prenant en compte les objectifs SRU, notamment : 

• L’aide aux bailleurs à construire dans le neuf et en acquisition/amélioration des logements aidés (à hauteur de 2500€ par logement pour du neuf et 3500€ par logement pour de l’acquisition-amélioration)
• L’aide aux bailleurs sociaux pour la rénovation du parc aidé existant (1500€ par logement)
• L’accompagnement des propriétaires occupants et des propriétaires bailleurs modestes et très modestes dans l’amélioration de leur logement (une subvention de 500€ pour les propriétaires occupants pouvant aller jusqu’à 750€ pour les propriétaires bailleurs)
• La création d’un observatoire de l’habitat et du foncier

Le PLH 2011-2017 se présente en trois parties :

1. Le diagnostic : consulter le diagnostic
2. Le programme d'actions : consulter le programme d'actions
3. Les orientations : consulter les orientations du PLH

• Bilan annuel 2012

• Délibération du 25/03/2010
• Délibération du 16/09/2010
• Délibération du 14/10/2010
• Délibération du 23/12/2010
• Délibération du 18/02/2011
• Délibération du 20/12/2012

Dans le cadre de la compétence « équilibre social de l’habitat », Colmar Agglomération a retenu l’élaboration d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) intercommunal comme étant d’intérêt communautaire.

Les objectifs du PLH sont multiples. Il s’agit d’une part, à partir d’une évaluation des besoins en logement et en hébergement des ménages installés au sein de l’agglomération, de formuler un programme d’actions opérationnel à remplir sur 6 ans.

Aujourd’hui dans un contexte de crise, cette démarche renvoie à plusieurs enjeux parmi lesquels :

• Accompagner au mieux les parcours résidentiels en adaptant l’offre aux besoins des ménages à chaque étape de la vie
• Atteindre un équilibre habitat- emploi
• Mieux programmer et mieux répartir les logements à construire (typologie, taille)
• Adopter une politique foncière pour maîtriser le coût des terrains
• Entretenir le parc existant
• Définir une politique d’attribution au sein du parc social
• Répondre aux objectifs fixés par la loi solidarité et Renouvellement Urbains
• Accompagner les projets de rénovation urbaine
• Intégrer le développement durable

D’autre part, le PLH présente l’intérêt de structurer le débat local et de coordonner les différents acteurs mobilisés autour de la problématique du logement : bailleurs, Etat, associations…

Il assure également une cohérence avec les projets de développement locaux en matière d’urbanisme, de déplacements ou encore de développement économique (SCOT, PLU, PDU).

Adopté le 29 novembre 2004 et d’une durée de 6 ans, le 1er PLH de Colmar Agglomération est arrivé à échéance le 29 novembre 2010.

Lancées dans la foulée, les phases d’élaboration et d’approbation du deuxième PLH de la Communauté d’Agglomération de Colmar se sont achevées par son adoption définitive par le Conseil Communautaire le 18 février 2011. Il est entré en vigueur le 18 avril 2011.

Il se décline à l’échelle des 14 communes de Colmar Agglomération pour la période 2011-2017. 

Les orientations qui se sont dégagées de ces travaux ont trouvé leurs traductions concrètes dans un programme d’actions ambitieux qu’il convient désormais de mettre en œuvre.

Il se structure autour de 7 axes, 5 thématiques, un transversal et un méthodologique. Il détermine pour l’ensemble du territoire, autour d’une vingtaine d’actions, les objectifs et les moyens de mise en œuvre de la politique de l’habitat retenue :

• Axe méthodologique : Animer et suivre le PLH
• Axe thématique 1 : Mettre en place une politique foncière intercommunale
• Axe thématique 2 : Contribuer au développement d'une offre attractive en matière d'habitat pour toutes les familles
• Axe thématique 3 : Coordonner le développement d’une offre d’habitat adapté à la diversité des besoins liés au vieillissement de la population et au handicap
• Axe thématique 4 : Prendre en compte les besoins spécifiques liés aux Gens du Voyage et aux nomades sédentarisés
• Axe thématique 5 : Lutter contre l’habitat indigne
• Axe transversal : S’inscrire dans la dynamique du développement durable

A noter  que l’objectif général est de poursuivre la dynamique partenariale engagée au cours de son élaboration.

Il est effectivement convenu de faciliter le pilotage du PLH par une coordination régulière entre Colmar Agglomération, les communes membres et les autres partenaires impliqués dans l’habitat sur le secteur.

Le Programme Local de l’Habitat de la Colmar Agglomération a défini comme un enjeu important la maîtrise des coûts fonciers au bénéfice des ménages en accession aidée et des programmes de logements locatifs publics. Il engage notamment les communes dans leur stratégie foncière dès lors qu’elle permet une bonne maîtrise du foncier de leur territoire.

Les travaux menés dans le cadre du diagnostic du PLH ont mis en lumière les difficultés rencontrées par les communes, ainsi que les bailleurs sociaux, pour maîtriser le développement de l’habitat adapté aux besoins des ménages aux ressources modestes.

Les principales causes repérées tiennent au niveau élevé des prix du foncier (27 000 à 30 000 € l’are en moyenne, voire plus en 2010) et aux difficultés pour les communes et pour les opérateurs de logements sociaux, dans ce contexte, de se constituer un portefeuille foncier pour développer du logement aidé.

Ainsi, 4 des 5 communes concernées par l’article 55 de la loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU), ont des difficultés à remplir leur obligation légale, qui leur impose 20 % de logements locatifs sociaux par rapport à leur parc de résidences principales.  Ces communes sont donc soumises à un prélèvement sur leurs ressources fiscales destinées à soutenir les acquisitions foncières et immobilières nécessaires à la production de ces logements manquants.

C’est pour sortir de cette situation, qu’un rapprochement avec la Caisse des Dépôts a été opéré pour explorer les solutions à mettre en place.

En effet, la Caisse des Dépôts, établissement public, a pour mission de financer, par la mobilisation de prêts spécifiques, la construction de logements locatifs sociaux, ainsi que la restructuration des quartiers d’habitat social dans le cadre de la politique de la Ville.

Elle finance notamment par le prêt GAIA des opérations de portage foncier destinées à produire pour partie du logement locatif social.

Ainsi, le dispositif envisagé permettra de soutenir les opérations d’acquisitions foncières ou immobilières réalisées par les communes membres et/ou par des organismes du logement social et dont la destination finale est la production de logements aidés. Il s’appliquera en priorité :

• sur les territoires soumis à l’article 55 de la loi SRU,
• selon le taux de réalisation de logements aidés au regard des objectifs assignés par l’article susmentionné.

L’engagement pris aura comme objectif de permettre le portage d’un foncier qui vise à produire au minimum 25 % de logements locatifs sociaux. Ce pourcentage pourra être complété par la réalisation de logements en accession aidée, répondant en cela à un autre objectif du PLH qui est de favoriser l’accession à la propriété des jeunes ménages (axe 2, action 2.2 précité).

A cette fin, il a été décidé de constituer à titre expérimental, un fonds intercommunal dédié, alimenté par les contributions résultant de l’application de l’article 55 de la loi SRU.

Ces contributions, représentant une enveloppe de 141 803 € en 2011 au titre de l’exercice 2010 seront utilisées pour accorder des subventions aux communes de Colmar Agglomération ou aux organismes de logement social concernés par le financement du portage foncier et éligibles au présent dispositif.

Ces subventions prendront la forme d’une bonification des intérêts générés par les emprunts GAIA Court Terme octroyés par la Caisse des Dépôts.

Colmar Agglomération s’engage à l’octroi d’une subvention, égale à la somme des intérêts dus à la Caisse des Dépôts, sur une période maximale de 4 ans, ce qui correspond pour les opérateurs concernés à l’équivalent d’un prêt à taux zéro. Elle fait l’objet de versements annuels de la part de Colmar Agglomération, calculés sur la base du tableau d’amortissement définitif communiqué par la Caisse des Dépôts.

La durée du portage limitée à 4 ans doit permettre d’assurer le montage opérationnel des programmes de logements et leur meilleur équilibre financier par la modération des prix d’acquisitions contrôlés par les opérateurs concernés. 

Exemple au 13 février 2012 :

A noter qu’au taux de 2,85 %, les 141 803 € de budget permettent de porter les charges d’intérêts de près de 5 M € de foncier.

• Voir la délibération du 9 décembre 2011 portant sur le prêt Gaïa

Le PLH 2004-2009 se présente en trois parties :

1. Diagnostic : consulter le diagnostic
2. Enoncé des principes et des objectifs : les enjeux
3. Programme d’actions : consulter le programme d'actions

Le diagnostic de territoire fait apparaître une concentration du parc de logements à Colmar (73 %) et plus particulièrement du logement social (96 %). Essentiellement composé de résidences principales, le parc de logements a enregistré une diminution de la construction neuve entre 2000 et 2002.

L’urbanisation qui s’est globalement accélérée depuis trente ans consomme une part importante d’espace et limite les disponibilités foncières. Le marché de l’accession à la propriété est donc très tendu, ce qui le rend inaccessible pour les jeunes et pour les ménages à revenus modestes et à revenus moyens. 

Bien que le marché du logement reste essentiellement local, le marché locatif privé est tendu et difficile d’accès pour les ménages à revenus moyens et les jeunes ménages.

La dynamique d’évolution de la population est légèrement inférieure à la moyenne départementale et une tendance au vieillissement de la population se dessine, avec de 1990 à 1999, une hausse de 12.6 % des personnes âgées de plus de 60 ans sur le territoire de Colmar Agglomération.

L’analyse des éléments de diagnostic a permis de dégager trois enjeux majeurs pour le PLH de Colmar Agglomération :

• Définir un programme de diversification de l’offre en logements afin de fixer et attirer des jeunes ménages,
• élaborer une stratégie de maîtrise et d’optimisation de l’espace,
• produire des réponses en logements adaptées aux besoins en logements spécifiques.

A partir de ces enjeux, les élus ont souhaité que le programme d’actions du PLH de Colmar Agglomération apporte des réponses adaptées aux besoins identifiés, à travers les cinq axes stratégiques suivants, qui se déclinent en actions à court, moyen et long terme :

► Se doter de moyens d’analyse et de pilotage d’une politique de l’habitat :

• Dispositif d’observation, d’animation et de coordination du PLH,
• assistance et conseils aux communes en matière d’habitat et d’urbanisme.

► Accroître l’offre de logements dans une logique de diversification et de qualité de l’habitat :

• Produire 75 à 100 logements locatifs à vocation sociale par an dans le cadre de réhabilitations ou de programmes neufs,
• produire 80 à 100 logements locatifs à vocation intermédiaire par an,
• organiser le développement d’une offre équilibrée et diversifiée à l’échelle de Colmar Agglomération, par une identification géographique des sites disponibles,
• étude pré-opérationnelle pour évaluer la faisabilité d’une OPAH thématique portant sur la transformation d’usage de bâtiments,
• développer la complémentarité, la qualité, et la diversité des équipements et services à la population.

► Organiser les modes  de croissance et promouvoir une utilisation plus économique du ban communal :

• Adapter les documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme) aux enjeux du PLH,
• utiliser les moyens d’actions réglementaires de maîtrise du foncier,
• constituer des réserves de développement urbain à long terme,
• gérer la densification et la reconstruction,
• prévoir la mise à disposition de terrains communaux sous forme de baux emphytéotiques pour des opérations de développement complètes.

► Préserver la qualité des paysages urbains et ouverts et diversifier les formes urbaines et architecturales :

• Réaliser un plan paysage intercommunal,
• organiser et gérer les développements pour préserver, diversifier et harmoniser l’habitat dans le respect de l’identité locale,
• favoriser la requalification des friches et la mobilisation des "dents creuses",
• élaborer et gérer une charte de promotion de la qualité urbanistique, architecturale et paysagère, composée d’un plan de paysage et d’un cahier de recommandations urbanistiques, architecturales, techniques et paysagères.

► Produire des réponses adaptées aux besoins en logements spécifiques :

• Conforter le dispositif logement jeune et développer l’offre locative abordable,
• produire des logements et une offre de services adaptés pour personnes à mobilité réduite en centre de villes et de villages,
• adapter l’offre d’accueil dans les foyers de travailleurs migrants,
• créer 3 à 4 aires d’accueil des gens du voyage et mettre en place une politique d’accueil et de gestion,
• expérimenter un repositionnement des dispositifs d’accompagnement social lié au logement pour les ménages en grande difficulté,
• produire des logements d’intégration en fonction de la demande.

Voir le tableau de synthèse du programme d'actions

Dans le cadre de sa compétence « Equilibre social de l’Habitat », le Conseil Communautaire a, par délibération du 22 janvier 2004,  engagé la démarche d’élaboration du Programme Local de l’Habitat (PLH), qui vise à répondre aux besoins en logement et à assurer entre les communes et les quartiers, une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

L’élaboration du PLH a mobilisé les élus de Colmar Agglomération, les partenaires institutionnels et les acteurs du logement, notamment au sein de commissions de travail qui ont permis d’enrichir la réflexion pour aboutir à un projet partagé.

Cette démarche partenariale a pour ambition de rassembler les acteurs de l’habitat autour d’un projet commun pour mettre en oeuvre des réponses concrètes aux problèmes de l’habitat qui se posent sur le territoire de Colmar Agglomération.

► Il rend possible la récupération du prélèvement sur les ressources fiscales des communes soumises à la loi Solidarité et Renouvellement Urbains. Avec un PLH approuvé, ce prélèvement, qui concerne les communes n’ayant pas 20 % de logements publics, reste à Colmar Agglomération, pour être consacré aux actions foncières et immobilières en faveur du logement public. Sans PLH approuvé, ce prélèvement échappe à Colmar Agglomération pour alimenter un fonds national. 

► Le PLH permet de redonner aux communes la capacité de retenir leur population jeune en améliorant et en diversifiant l’offre de logements, ce qui est bénéfique pour leur dynamisme et leurs ressources fiscales, notamment la taxe d’habitation.

► Dans le cadre de la réforme de la décentralisation, l’Etat s’est engagé vers une délégation de la compétence logement. Les communautés d’agglomération peuvent demander à l’Etat la délégation de la compétence pour les aides à la pierre sur le parc privé ou en faveur du logement public.

• Mai 2004 : début effectif de l’opération
• 5 novembre 2004 : avis favorable du Conseil Départemental de l’Habitat
• 29 novembre 2004 : adoption du PLH par le Conseil Communautaire
• 20 décembre 2004 : transmission du PLH approuvé à M. le Préfet du Haut-Rhin